Abogado de incumplimiento de contrato en Los Ángeles y el condado de Orange

Un contrato es una promesa que la ley hace cumplir. Cuando la otra parte toma su dinero y no entrega, o toma su trabajo y no paga, usted tiene un reclamo, y ese reclamo tiene un plazo. Fred Yadegar representa a personas y pequeños negocios en disputas de contratos en todo el condado de Los Ángeles y el condado de Orange, tanto a la parte a la que le deben como a la parte a la que acusan.

Qué tiene que probar un reclamo por incumplimiento de contrato

Cuatro cosas: un contrato, que usted cumplió su parte o tenía una excusa legal para no cumplirla, el incumplimiento de la otra parte y los daños que resultaron (Oasis West Realty v. Goldman, 2011). Cada una es un punto donde el caso se puede ganar o perder.

El contrato no tiene que ser un documento firmado. Los correos, los mensajes de texto, las facturas pagadas sin objeción y una forma habitual de hacer negocios pueden probar un acuerdo, aunque algunos contratos deben estar por escrito para poder exigirse, entre ellos las ventas de bienes raíces y los contratos de renta de más de un año (Código Civil §1624, Civ. Code §1624). Traiga todo; ese mensaje suelto que casi borra muchas veces prueba los términos.

Los plazos

Cuatro años desde el incumplimiento en un contrato escrito (Código de Procedimiento Civil §337, Code Civ. Proc. §337), dos años en uno verbal (§339) y cuatro años en una venta de mercancías (Código de Comercio §2725, Com. Code §2725). El reloj normalmente empieza en el incumplimiento, no cuando usted pierde la paciencia, así que una disputa que se alargó entre promesas y pagos parciales puede estar más cerca del límite de lo que parece.

Qué puede recuperar

• El beneficio del trato. Daños que lo dejan donde estaría si la promesa se hubiera cumplido (Civ. Code §3300): el precio no pagado, el costo de terminar un trabajo abandonado, la diferencia entre lo prometido y lo entregado.
• Pérdidas consecuentes, si eran previsibles cuando se hizo el contrato: ganancias perdidas en una reventa, el costo de un proveedor de reemplazo.
• Cumplimiento forzoso (specific performance). Para bienes únicos, casi siempre bienes raíces, el tribunal puede ordenar que la operación se cierre en lugar de otorgar dinero (Civ. Code §3384).
• Rescisión. Deshacer el contrato y devolver a las dos partes al punto de partida (Civ. Code §1689), normalmente después de un fraude o un error grave.
• Daños liquidados. Una cifra fijada de antemano en el contrato, exigible solo si era razonable cuando se escribió (Civ. Code §1671).
• Intereses. Diez por ciento sobre los daños contractuales una vez que la cantidad es cierta (Civ. Code §3287, §3289).
• Honorarios de abogado. Solo si el contrato tiene una cláusula de honorarios, y una cláusula a favor de una sola parte protege a las dos (Civ. Code §1717). Los daños punitivos requieren un agravio como el fraude, no solo el incumplimiento.

Qué tribunal, y si le toca un tribunal siquiera

Reclamos menores (small claims) maneja disputas de hasta $12,500 para personas, menos para negocios (Code Civ. Proc. §116.221); los abogados no pueden comparecer en la audiencia, aunque nosotros podemos prepararlo. Civil limitado cubre reclamos de hasta $35,000 con procedimientos simplificados, y civil ilimitado toma todo lo que está por encima, con descubrimiento de pruebas completo y costos completos.

Lea primero la letra pequeña. Muchos contratos exigen mediación o arbitraje antes de que alguien demande. El contrato estándar de compraventa residencial de California exige una oferta de mediación, y la parte que se la salta puede perder el derecho a los honorarios de abogado aunque gane. Las cláusulas de arbitraje sacan la pelea del tribunal por completo, con derechos de apelación limitados.

Las disputas que manejamos

• Facturas sin pagar y falta de pago por servicios. Muchas veces se resuelven con una carta de requerimiento (demand letter) que detalla la exposición a intereses y honorarios.
• Disputas con contratistas y de construcción. Trabajos abandonados, trabajo defectuoso, saldos sin pagar. Un contratista sin licencia por lo general no puede demandar para cobrar un trabajo que requiere licencia, y el dueño puede recuperar lo que pagó (Código de Negocios y Profesiones §7031, Bus. & Prof. Code §7031).
• Contratos de compraventa de bienes raíces que se caen. Depósitos, contingencias, fallas en la revelación de información, vendedores que se niegan a cerrar, compradores que no pueden.
• Disputas de sociedades y LLC. Distribuciones sin pagar, rendiciones de cuentas negadas, socios excluidos. El acuerdo operativo normalmente manda y normalmente tiene una cláusula de honorarios.
• Acuerdos de conciliación que la otra parte dejó de cumplir. Uno firmado en un caso pendiente con el lenguaje correcto se puede hacer cumplir con una moción en lugar de una demanda nueva (Code Civ. Proc. §664.6).
• Contratos de renta y depósitos de seguridad. Un arrendador que no devuelve ni detalla un depósito dentro de los 21 días después de la mudanza puede deber hasta el doble del depósito por mala fe (Civ. Code §1950.5). Cuando una disputa de renta se convierte en un desalojo, vea defensa contra desalojos y juicio de desalojo (unlawful detainer).

El primer paso, de cualquier lado de la disputa

Una carta de requerimiento de un abogado expone el contrato, el incumplimiento, la cantidad debida con intereses, un plazo y qué pasa después. Se lee distinto que los seis correos que usted ya mandó, construye el expediente para todo lo que siga y cumple con el paso de la oferta de mediación que algunos contratos exigen. Muchos asuntos de cobro terminan aquí, con un pago o un plan de pagos.

Si usted es el demandado

Que lo demanden no significa que deba el dinero. Defensas comunes: no se formó ningún contrato; el demandante no cumplió primero; una condición nunca se cumplió; los términos se modificaron o se renunciaron por conducta; el reclamo ya venció; el contrato se obtuvo mediante una declaración falsa; el demandante no redujo sus pérdidas; o usted tiene reclamos a su favor que se compensan. Donde hay una cláusula de honorarios, una evaluación temprana le dice si pelear o resolver antes de que los honorarios se acumulen sobre el capital. Si llega una carta de requerimiento, no la ignore y no la conteste con enojo. Mándenosla. Lo que usted escriba de vuelta se puede usar en su contra, y el silencio también.

Qué hacer ahora mismo

• Reúna cada versión del contrato y cada correo, mensaje de texto, factura y comprobante de pago relacionado.
• Escriba una cronología con fechas de lo que se prometió, lo que se hizo y cuándo se torcieron las cosas.
• No mande otro mensaje con enojo. Las comunicaciones se convierten en pruebas.
• Revise si el contrato tiene una cláusula de honorarios, una cláusula de mediación o arbitraje y una cláusula de notificación.
• Anote la fecha del incumplimiento. El plazo corre desde ahí.

Por qué llamar a Fred

Fred lee el acuerdo antes de dar una opinión, le dice cuál es la recuperación o la exposición realista y elige el foro y el primer movimiento que se ajustan a lo que está en juego. Representa a demandantes y a demandados, así que sabe cómo va a leer la otra parte su expediente. Cuéntenos qué está pasando y le explicaremos sus opciones y los costos antes de que se comprometa a nada. Algunos asuntos de cobro se pueden manejar con arreglos flexibles según el caso.