Abogado de defensa contra desalojos en Los Ángeles y el condado de Orange

Un aviso de desalojo no significa que tenga que irse, y una citación no significa que haya perdido. Significa que un reloj empezó a correr. Fred Yadegar defiende a inquilinos, a exdueños que siguen viviendo en su casa después de una venta del fiduciario (trustee’s sale) y a inquilinos de edificios ejecutados en todo el condado de Los Ángeles y el condado de Orange.

La fecha que más importa

Desde el 1 de enero de 2025, un inquilino que recibe la citación de un juicio de desalojo (unlawful detainer) tiene 10 días hábiles judiciales (court days) para presentar una respuesta por escrito (Código de Procedimiento Civil §1167, Code Civ. Proc. §1167, reformado por la AB 2347). Los días hábiles judiciales no cuentan fines de semana ni días feriados del tribunal. Antes de 2025 eran cinco días.

Si se le pasa el plazo, el arrendador (el dueño) puede obtener una sentencia en rebeldía (default judgment) y quedarse con la posesión sin que nadie escuche su versión. Mándenos la citación y la prueba de notificación y nosotros contamos los días por usted.

Cómo entender el aviso que le pegaron en la puerta

• Aviso de 3 días para pagar la renta o desalojar. Los tres días no cuentan fines de semana ni feriados del tribunal, y una cantidad inflada puede anular el aviso.
• Aviso de 3 días para corregir o desalojar. Tres días para arreglar una supuesta violación del contrato de renta.
• Aviso de desalojo de 3 días (notice to quit). Por supuestas molestias, daños o uso ilegal. No hay nada que corregir.
• Aviso de 30 o 60 días. Termina una renta de mes a mes. Después de 12 meses, la Ley de Protección de Inquilinos (Código Civil §1946.2, Civ. Code §1946.2) exige una causa justa declarada y, en los desalojos sin culpa del inquilino, una ayuda para reubicación igual a un mes de renta.
• Aviso de 90 días después de una ejecución hipotecaria. Para inquilinos de buena fe; un contrato de renta a plazo fijo por lo general se respeta hasta su fin (Code Civ. Proc. §1161b; la ley federal Protecting Tenants at Foreclosure Act).
• Aviso de desalojo de 3 días conforme al Code Civ. Proc. §1161a. Se entrega al exdueño después de una venta del fiduciario. El título cambió de manos. La posesión no.

La Ciudad de Los Ángeles suma sus propias ordenanzas de Estabilización de Rentas y de Causa Justa, y algunas ciudades del condado de Orange, Santa Ana entre ellas, tienen reglas locales. Su ciudad puede darle protecciones adicionales; nosotros lo revisamos.

La línea de tiempo

Se vence el plazo del aviso. Le entregan la citación y la demanda. Diez días hábiles judiciales para contestar, presentar una excepción o pedir que se anule la notificación. Juicio dentro de unos 20 días después de que cualquiera de las partes lo pida (Code Civ. Proc. §1170.5). Sentencia, orden de posesión y luego el aviso del sheriff de 5 días para desalojar. Hecho a la perfección, todo toma semanas. Muchas veces no se hace a la perfección, y cada error es un punto desde donde defenderse.

Qué le consigue realmente una defensa

A veces, el archivo del caso: un aviso defectuoso, una mala notificación o un demandante que en realidad no es el dueño de la propiedad acaban con el caso, y el arrendador tiene que empezar de nuevo. Con más frecuencia, la victoria se negocia: una fecha de salida que usted eligió, dinero para la mudanza, renta atrasada perdonada y el archivo del caso para que el expediente judicial quede oculto (Code Civ. Proc. §1161.2). A veces la victoria es tiempo: un contrato de renta respetado hasta su fin, o semanas mientras el nuevo dueño rehace un aviso mal hecho. Le decimos cuál es realista en la primera conversación.

A quién defendemos

Inquilinos que recibieron cualquier aviso o citación. La demanda, las defensas y las opciones de acuerdo están en nuestra página sobre el juicio de desalojo.

Exdueños que siguen en la casa después de una venta del fiduciario. El nuevo dueño tiene que pasar por el tribunal, paso por paso: vea posponer la posesión. Si la venta dejó más de lo que usted debía, puede que también le deban dinero: vea asistencia después de la ejecución hipotecaria.

Inquilinos de un edificio ejecutado. Su contrato de renta casi siempre sobrevive a la venta y le deben por lo menos 90 días, diga lo que diga un aviso de 3 días.

Qué hacer ahora mismo

• Tome fotos de cada aviso y de cada sobre, y anote la fecha y cómo llegó.
• No se mude y no ignore los papeles.
• Siga pagando la renta si puede, y guarde los comprobantes.
• Llame antes del décimo día hábil judicial.

Por qué llamar a Fred

La defensa contra desalojos es un trabajo de plazos, y Fred lo maneja personalmente. Lee el aviso, el contrato de renta y la prueba de notificación antes de decirle qué es realista, y luego negocia desde la posición que los arrendadores más respetan: un inquilino que presentó a tiempo y conoce los huecos de su caso. Cuéntenos qué está pasando y le explicaremos sus opciones y los costos antes de que se comprometa a nada.