Abogado de defensa en juicios de desalojo en Los Ángeles y el condado de Orange

Un juicio de desalojo (unlawful detainer) es la demanda que presenta un arrendador (el dueño) para recuperar la posesión de una vivienda que renta (Código de Procedimiento Civil §1161 y siguientes, Code Civ. Proc. §1161 et seq.). Es la etapa judicial de un desalojo, avanza más rápido que cualquier otro caso civil en California y está construido sobre la suposición de que usted no va a responder. Fred Yadegar defiende a inquilinos en estos casos en todo el condado de Los Ángeles y el condado de Orange, desde la primera presentación hasta el juicio, el acuerdo o la apelación.

De la citación al sheriff: la línea de tiempo completa

Citación judicial (summons) y demanda. El arrendador presenta la demanda cuando vence el plazo del aviso y hace que se la entreguen. Cómo se la entregaron, en persona, a través de alguien en su casa, o pegándola en la puerta y enviándola por correo, cambia cuándo empieza a correr el reloj.

Diez días hábiles judiciales. Desde el 1 de enero de 2025 usted tiene 10 días hábiles judiciales (court days) después de la entrega para presentar una respuesta por escrito (Code Civ. Proc. §1167, reformado por la AB 2347). Los días hábiles judiciales no cuentan fines de semana ni feriados del tribunal. Si no presenta nada, el arrendador obtiene una sentencia en rebeldía (default judgment) por la posesión, y usted nunca cuenta su versión.

Descubrimiento de pruebas, comprimido. Las dos partes pueden exigir documentos y respuestas en plazos acortados, y nosotros usamos esa ventana para conseguir el registro de pagos de renta, los documentos de propiedad y el historial de reparaciones.

Juicio en unos 20 días. Cuando cualquiera de las partes lo pide, el tribunal fija el juicio dentro de aproximadamente 20 días (Code Civ. Proc. §1170.5). Cualquiera de las partes puede pedir un jurado (Code Civ. Proc. §1171).

Sentencia, orden de posesión y desalojo. Si el arrendador gana, se emite una orden de posesión (writ of possession) y el sheriff pega un aviso de 5 días para desalojar; después regresa a cerrar la puerta con llave.

Su primera presentación: tres maneras de responder

Una contestación (answer) niega lo que hay que negar, enumera sus defensas afirmativas y lo lleva a juicio. Es la respuesta más común.

Una excepción (demurrer) dice que la demanda es defectuosa de entrada: el aviso adjunto no menciona ningún fundamento legal, o falta una alegación obligatoria. El tribunal la escucha rápido.

Una moción para anular la notificación (motion to quash) ataca la entrega o la citación misma. Si nunca le notificaron correctamente, el arrendador empieza de nuevo.

Lo que presentemos entra dentro de los 10 días hábiles judiciales; una contestación tardía por lo general no sirve de nada una vez que se registra su rebeldía. Si la cuota de presentación es un problema, se puede pedir una exención de cuotas junto con la respuesta.

Defensas que ganan, o que cambian las cuentas

El arrendador tiene que probar cada paso. Dónde falla esa prueba con más frecuencia:

• Aviso defectuoso. Cantidad equivocada, plazo equivocado, falta del lenguaje obligatorio o una exigencia de renta con más de un año de antigüedad.
• Notificación indebida del aviso o de la citación. Una prueba de notificación que no coincide con lo que pasó es una defensa, no un tecnicismo.
• Demandante equivocado o sin legitimación. Quien demanda no es el dueño ni el agente del dueño o, después de una ejecución hipotecaria, no ha perfeccionado el título.
• Represalias. Un desalojo dentro de los 180 días después de que usted se quejó de las condiciones de la vivienda o ejerció un derecho legal (Código Civil §1942.5, Civ. Code §1942.5).
• Habitabilidad. A un arrendador que no ha mantenido la vivienda en condiciones dignas de habitarse (Civ. Code §1941.1) no se le debe la renta completa, y eso es una defensa contra un desalojo por falta de pago (Green v. Superior Court).
• Aceptar renta después del aviso. Tomar su dinero puede debilitar el argumento de que la renta terminó.
• Discriminación bajo las leyes estatales y federales de vivienda justa.
• Ley de Protección de Inquilinos (Tenant Protection Act). Se exige causa justa para la mayoría de las rentas de más de 12 meses, y los desalojos sin culpa del inquilino requieren una ayuda para reubicación igual a un mes de renta (Civ. Code §1946.2). Un aviso que se salta cualquiera de las dos cosas es defectuoso.
• Ordenanzas locales. La Ciudad de Los Ángeles tiene sus propias ordenanzas de Estabilización de Rentas y de Causa Justa para el Desalojo, con reglas adicionales de aviso, presentación y reubicación, y algunas ciudades del condado de Orange tienen las suyas. Su ciudad puede darle protecciones adicionales; nosotros lo revisamos.

Después de una venta del fiduciario (trustee’s sale), las defensas se centran en la venta misma y en el aviso que entregó el comprador, tema que cubrimos en nuestra página sobre posponer la posesión.

El acuerdo: casi siempre la victoria práctica

La mayoría de los juicios de desalojo terminan en un acuerdo. Condiciones por las que empujamos:

• Una fecha de salida que usted elige, con tiempo suficiente para encontrar de verdad otro lugar.
• Un pago para usted, lo que suele llamarse dinero por las llaves (cash for keys), o el perdón de la renta atrasada, o ambos.
• El archivo del caso en lugar de una sentencia. Los expedientes de desalojo quedan ocultos al público durante los 60 días siguientes a la presentación y siguen ocultos a menos que el arrendador gane dentro de ese plazo (Code Civ. Proc. §1161.2). Un archivo mantiene el caso fuera de los reportes de selección de inquilinos.
• Una referencia neutral, la devolución de su depósito de seguridad y una renuncia de reclamos por escrito en ambas direcciones. Una pelea por el depósito que sobrevive a la renta se convierte en un asunto de incumplimiento de contrato.

Lea cada palabra antes de firmar. Una sentencia estipulada que le permite al arrendador sacarlo tras un solo pago atrasado es un desalojo diferido con su firma encima.

Después de la sentencia: lo que todavía se puede hacer

La restitución del contrato de renta (relief from forfeiture, Code Civ. Proc. §1179) permite que un inquilino que puede pagar todo lo que debe le pida al tribunal que restablezca la renta en casos de dificultad extrema. Una suspensión de la ejecución (Code Civ. Proc. §1176; §918) puede frenar al sheriff. Una apelación no detiene el desalojo por sí sola; necesita una suspensión, y por lo general debe seguir pagando la renta mientras está pendiente. Las ventanas son cortas. Llame el día en que se dicta la sentencia, no el día en que el sheriff pega el aviso.

Qué hacer ahora mismo

• Tome fotos de la citación, la demanda, el aviso y el sobre, y anote la fecha y cómo los recibió.
• No cuente nada por su cuenta. Mándenos los papeles y nosotros contamos los 10 días hábiles judiciales.
• Reúna su contrato de renta, recibos de renta, solicitudes de reparación, fotos y cada mensaje de texto o correo con el arrendador.
• No se mude, y no firme nada que el arrendador le entregue sin que un abogado lo lea.
• Siga pagando lo que pueda y guarde los comprobantes, a menos que le digamos otra cosa.

Por qué llamar a Fred

Fred lee el aviso y la prueba de notificación el mismo día, presenta la respuesta antes del plazo y le dice sin rodeos si lo que tiene enfrente es el archivo del caso, un acuerdo o una pelea por tiempo. Los abogados de los arrendadores manejan estos casos por cientos y cuentan con que los inquilinos se rindan; un inquilino que contestó a tiempo con defensas reales cambia esa conversación. Cuéntenos qué está pasando y le explicaremos sus opciones y los costos antes de que se comprometa a nada.