Problemas de Bienes Raíces en torno a una Ejecución Hipotecaria en Los Ángeles y el condado de Orange

Una ejecución hipotecaria rara vez llega sola. Arrastra todos los demás problemas pegados a la propiedad: un gravamen que debió liberarse hace años, un codueño que desapareció, una asociación de propietarios (HOA) con una cuenta que no para de crecer y un comprador que ahora tiene la escritura de la casa donde usted vive. Cada uno de esos problemas cambia quién cobra de la venta y cuánto. Fred Yadegar maneja el lado de bienes raíces de la ejecución hipotecaria para dueños, herederos y acreedores con gravámenes en todo el condado de Los Ángeles y el condado de Orange.

Un título con problemas y por qué le cuesta dinero

El título es la historia registrada de quién es dueño de la propiedad y quién tiene reclamos contra ella. Una “nube” sobre el título es cualquier cosa en esa historia que hace que la respuesta no esté clara: una escritura de fideicomiso (deed of trust) que se pagó pero nunca se canceló en el registro, un gravamen por sentencia judicial contra alguien que se llama igual que usted, una escritura falsificada o “salvaje” registrada fuera de la cadena, o un hueco en la cadena de propietarios.

Después de una ejecución hipotecaria, esa nube decide la prelación. Según el Código Civil §2924k (Civ. Code §2924k), el fiduciario (el trustee) paga los gravámenes de menor prioridad en orden de prelación antes de que algo le llegue al exdueño, y la ley de registro de California por lo general favorece al interés que se registró primero (Civ. Code §1214). Un gravamen viejo que sigue sentado en el título puede presentar un reclamo del excedente y cobrar antes que usted, a menos que alguien pruebe que ya no se debe. Ese alguien normalmente somos nosotros.

Quiet title y lis pendens

Una demanda de saneamiento de título (quiet title) le pide al Tribunal Superior que declare quién es dueño de qué interés en una propiedad y que borre los reclamos contrarios que no se sostienen (Código de Procedimiento Civil §760.010 y siguientes, Code Civ. Proc. §760.010 et seq.). La demanda identifica la propiedad, el interés que usted reclama y cada reclamo contrario que quiere extinguir (§761.020).

Cuando una demanda afecta el título o la posesión, el demandante puede registrar un aviso de litigio pendiente, el lis pendens, en el Registro del Condado (Code Civ. Proc. §405.20). Le advierte a cualquiera que después compre o preste con garantía de la propiedad que la toma sujeta al resultado del caso. La otra parte puede pedir que se cancele si el reclamo no tiene fundamento (§405.30), así que registramos uno solo cuando los hechos lo respaldan.

Codueños, partición y excedentes repartidos

Hermanos que heredaron juntos, exesposos que nunca refinanciaron, socios de negocio, una pareja que no se casó: la propiedad compartida produce sus propias disputas cuando llega una ejecución hipotecaria. Cada codueño tiene derecho a una parte de cualquier excedente en proporción a su porcentaje de propiedad, pero quién pagó la hipoteca, los impuestos y las reparaciones puede cambiar cómo se ve una división justa.

Si los codueños no se ponen de acuerdo, cualquiera de ellos puede presentar una demanda de partición pidiéndole al tribunal que divida o venda la propiedad (Code Civ. Proc. §872.010 et seq.). Bajo la Ley de Partición de Bienes Inmuebles (Partition of Real Property Act), los codueños que quieren conservar la propiedad por lo general tienen la oportunidad de comprarle su parte, al valor de tasación, al codueño que busca la venta antes de que el tribunal la ordene (§874.311 et seq.). La partición también es donde se resuelven los reclamos de reembolso por impuestos, pagos de hipoteca y mejoras, y esa misma contabilidad aplica para dividir un excedente después de una venta del fiduciario (trustee’s sale).

Gravámenes de la HOA y disputas por cuotas

Las cuotas de una asociación de propietarios son una deuda del dueño desde el momento en que se cobran, y la asociación puede registrar un gravamen por los montos atrasados, cargos por mora, intereses y costos de cobranza (Civ. Code §5650 et seq.). La asociación no puede ejecutar ese gravamen hasta que las cuotas atrasadas lleguen a $1,800 o tengan más de 12 meses de mora (§5720), y un dueño que pierde su casa por una ejecución no judicial de la HOA tiene 90 días para rescatarla (§5715).

Después de la venta del fiduciario de un prestamista, el gravamen de la HOA se borra del título pero la deuda sobrevive, así que la asociación presenta un reclamo del excedente. Esos reclamos muchas veces vienen inflados con cargos que la ley no permite o con montos que se acumularon después de la venta, cuando ya era responsabilidad de un nuevo dueño. Nosotros auditamos el estado de cuenta línea por línea.

Compradores en la venta y problemas de cancelación

El inversionista que compró en la subasta recibió el título sujeto a cualquier gravamen de mayor prioridad que el préstamo ejecutado y libre de los de menor prioridad. Las disputas con ese comprador surgen rápido: el acceso a las pertenencias que quedaron atrás y, cuando la venta tuvo defectos, si el título del comprador se puede atacar siquiera. Un comprador que pagó un valor justo sin conocer el defecto tiene una protección fuerte, y esa es una de las razones por las que los reclamos de ejecución hipotecaria indebida después de una venta normalmente buscan dinero y no la casa.

Los problemas de cancelación (reconveyance) son los silenciosos. Cuando un préstamo se paga por completo, el prestamista debe entregar los documentos de liquidación al fiduciario dentro de 30 días, y el fiduciario debe registrar la cancelación dentro de los 21 días siguientes; una violación conlleva daños más una multa legal de $500 (Civ. Code §2941). Cuando eso nunca pasó, la escritura de fideicomiso ya pagada sigue apareciendo en el título y puede confundirse con un gravamen vigente durante el proceso del excedente. Arreglarlo puede requerir una carta de exigencia, una liberación registrada o una demanda de quiet title. Nuestra página de recuperación de excedentes y fondos sobrantes explica cómo se aplican esas prelaciones en el reclamo.

Qué hacer ahora mismo

• Pida en el Registro del Condado todos los documentos registrados contra la propiedad, o pídanos que los saquemos
• Haga una lista de cada préstamo, HOA, sentencia o cuenta de impuestos que alguna vez se haya pegado a la propiedad, y si se pagó
• Busque las cartas de liquidación y las cancelaciones de cualquier préstamo que haya pagado
• No firme ninguna escritura, renuncia o quitclaim que le envíe un comprador, un prestamista o una empresa de recuperación
• Llame antes de que cierre la ventana de reclamo del excedente; la prelación se decide en papel, y el papel tiene que estar bien

Por qué llamar a Fred

Fred Yadegar no lleva una práctica general de bienes raíces. Trabaja los problemas de propiedad que rodean una ejecución hipotecaria porque son los que deciden quién cobra de la venta, y puede combinar una demanda de quiet title o de partición con el reclamo del excedente mismo. Usted tratará con un abogado licenciado en California, no con una empresa de recuperación. Cuéntenos qué está pasando y le explicaremos sus opciones y los costos antes de que se comprometa a nada.