Abogado de Ejecución Hipotecaria Indebida en Los Ángeles y el condado de Orange

Una ejecución hipotecaria puede ser definitiva y aun así estar mal hecha. La Declaración de Derechos del Propietario de Vivienda de California (Homeowner Bill of Rights) establece lo que un administrador del préstamo (servicer) debe hacer antes de quitarle una casa a alguien, y el Código Civil establece cómo debe avisarse y realizarse una venta del fiduciario (trustee’s sale). Cuando se rompen esas reglas, el propietario tiene recursos: detener la venta, recuperar daños después de ella y, en casos limitados, revertirla. Fred Yadegar revisa ejecuciones hipotecarias para propietarios en todo el condado de Los Ángeles y el condado de Orange, y coordina el reclamo con el reclamo del excedente y el caso de desalojo.

Qué exige la Declaración de Derechos del Propietario de Vivienda

La Declaración de Derechos del Propietario de Vivienda aplica a la mayoría de las primeras hipotecas sobre viviendas de una a cuatro unidades ocupadas por el dueño (Código Civil §2924.15, Civ. Code §2924.15). Sus obligaciones principales:

• Contacto antes del incumplimiento. El administrador debe contactarlo en persona o por teléfono para evaluar sus finanzas y explorar alternativas, o intentarlo con diligencia, al menos 30 días antes de registrar un Aviso de Incumplimiento (§2923.5).
• Sin dual tracking. Una vez que usted presenta una solicitud completa de modificación de un préstamo de primer gravamen, el administrador no puede registrar un Aviso de Incumplimiento ni un Aviso de Venta, ni celebrar una venta, mientras la solicitud esté pendiente y hasta que haya corrido cualquier periodo de apelación (§2923.6).
• Un solo punto de contacto. Una vez que usted pide una alternativa para evitar la ejecución hipotecaria, se le asigna una persona o un equipo que conoce su expediente y puede actuar sobre él (§2923.7).
• Papeleo exacto. Las declaraciones y los avisos deben ser exactos y estar respaldados por evidencia competente y confiable del derecho a ejecutar (§2924.17).

Los dientes están en la §2924.12. Antes de la venta, el deudor puede demandar una orden judicial (injunction) para detenerla hasta que se corrija la violación. Después de la venta, el deudor puede recuperar los daños económicos reales, y si la violación fue intencional, temeraria o resultado de una conducta dolosa, el tribunal puede otorgar el triple de los daños o $50,000, lo que sea mayor. El deudor que gana puede recuperar los honorarios de abogado.

Avisos defectuosos, errores del administrador y quién tenía derecho a ejecutar

La venta en sí también tiene reglas. El Aviso de Incumplimiento debe registrarse y enviarse por correo, deben pasar al menos tres meses, y el Aviso de Venta debe registrarse, colocarse, enviarse por correo y publicarse al menos 20 días antes de la subasta (§2924, §2924f). Un aviso con el monto equivocado, enviado a la dirección equivocada o registrado demasiado pronto es un defecto. También lo es una venta celebrada durante un acuerdo de tolerancia (forbearance) firmado o una modificación aprobada, un pago recibido y nunca aplicado, o un pago para poner el préstamo al corriente que fue rechazado.

Luego está quién estaba ejecutando. Los préstamos se venden y se ceden muchas veces, y las cesiones firmadas en serie sin revisión (robo-signed), los endosos faltantes y las entidades que ya no existían cuando “firmaron” son problemas reales. La Corte Suprema de California resolvió en Yvanova v. New Century Mortgage (2016) que un deudor puede demandar por ejecución hipotecaria indebida después de una venta consumada cuando la cesión que le dio autoridad a quien ejecutó era nula, y no solo anulable. Nuestra página de venta del fiduciario explica cómo leer los documentos registrados.

Recursos antes y después de la venta

Antes de la venta, la meta es tiempo y corrección. Una orden de restricción temporal y una orden judicial preliminar bajo la §2924.12 pueden frenar la venta mientras el administrador corrige la violación, y muchas veces le siguen una revisión completa de la modificación o un aplazamiento negociado.

Después de la venta, las opciones se reducen. Los daños son el recurso habitual: el capital perdido, los gastos de su bolsillo y los daños legales donde la ley los contempla. Anular la venta es posible pero difícil. Los tribunales por lo general exigen que el deudor ofrezca pagar el monto total adeudado (tender) antes de revertir una venta anulable, con excepciones cuando la venta es nula, cuando el deudor ataca la validez de la deuda misma, cuando el deudor tiene un crédito compensable contra el prestamista o cuando exigir ese pago sería injusto. Si la propiedad ya se revendió a un comprador que pagó un valor justo sin conocer el defecto, revertir la venta se vuelve mucho más difícil, y el caso normalmente sigue por dinero.

Los plazos varían según la teoría legal, así que llame temprano

No aplica un solo plazo de prescripción. Un reclamo por incumplimiento de un contrato de préstamo escrito tiene cuatro años (Código de Procedimiento Civil §337, Code Civ. Proc. §337). Un reclamo basado en una violación de la ley o en fraude por lo general tiene tres (§338). Los reclamos por negligencia tienen dos (§339). Qué reloj aplica, y cuándo empezó, depende de la teoría y de los hechos. Trate la marca de los dos años desde la venta como el punto en que sus opciones empiezan a desaparecer, y llame mucho antes.

Cómo encaja esto con su reclamo del excedente y el caso de desalojo

Si la venta produjo un excedente, usted tiene derecho a ese dinero bajo el Código Civil §2924j sin importar si la venta fue correcta o no, pero tomar el excedente se puede argumentar como una aceptación de la venta. Nosotros coordinamos los dos reclamos para que uno no le reste fuerza al otro; el proceso de reclamo está en nuestra página de recuperación de excedentes y fondos sobrantes.

Si el comprador presentó un juicio de desalojo (unlawful detainer) para sacarlo, el comprador debe probar que adquirió el título en una venta realizada conforme a la ley (Code Civ. Proc. §1161a). Los defectos de la venta se pueden plantear ahí, con límites. Vea juicio de desalojo para el lado del desalojo y asistencia después de la ejecución hipotecaria para el resto de los 90 días después de la venta.

Qué hacer ahora mismo

• Reúna cada aviso que recibió: Aviso de Incumplimiento, Aviso de Venta, cualquier carta de aplazamiento y los sobres en que llegaron
• Imprima su expediente de modificación: la solicitud, cada confirmación de envío y cada negativa, con fechas
• Escriba una cronología de cada llamada con el administrador del préstamo, con nombres, fechas y lo que le prometieron
• Saque los documentos registrados, incluidas las cesiones de la escritura de fideicomiso y las sustituciones de fiduciario
• Si hay una fecha de venta fijada, llame hoy; si la venta ya ocurrió, llame esta semana

Por qué llamar a Fred

Los casos de ejecución hipotecaria indebida se ganan en papel: el aviso que llegó demasiado pronto, la solicitud que estaba completa cuando el administrador dijo que no lo estaba. Fred Yadegar lee el expediente y le dice con claridad si el administrador rompió las reglas y cómo encaja el recurso con las preguntas de dinero y posesión que usted también enfrenta. Atiende a propietarios en todo el condado de Los Ángeles y el condado de Orange. Cuéntenos qué pasó y le explicaremos sus opciones y los costos antes de que se comprometa a nada.