Recuperación de Excedentes y Fondos Sobrantes en Los Ángeles y el condado de Orange

Su casa se vendió en una venta del fiduciario (trustee’s sale) y el comprador pagó más de lo que usted debía. Ese dinero extra, llamado excedente o fondos sobrantes, está ahora mismo en manos del fiduciario o del tribunal, y la ley de California dice que usted tiene derecho a reclamarlo. Fred Yadegar presenta y prueba reclamos de fondos excedentes para exdueños y herederos en todo el condado de Los Ángeles y el condado de Orange. Usted tratará con un abogado licenciado en California, no con una empresa de recuperación.

Paso uno: confirmar que existe el excedente

Todo empieza con dos documentos registrados. El Aviso de Venta del Fiduciario (Notice of Trustee’s Sale) trae el nombre, la dirección y el teléfono del fiduciario, además de un estimado del saldo pendiente. La Escritura del Fiduciario tras la Venta (Trustee’s Deed Upon Sale), registrada después de la subasta, indica el monto de la deuda pendiente junto con los costos y el monto que pagó el comprador. Reste el primero del segundo. Si el resultado es positivo, existe un excedente.

Nosotros sacamos los dos documentos del Registro del condado de Los Ángeles o del condado de Orange, y luego contactamos al fiduciario (el trustee) para confirmar la cifra y averiguar dónde está el dinero. Hay tres respuestas posibles: el fiduciario todavía lo tiene, el fiduciario ya lo depositó en el Tribunal Superior, o ya se pagó. Cada respuesta tiene un paso siguiente distinto. Ninguna es un callejón sin salida.

Paso dos: el reclamo por escrito

Según el Código Civil §2924j (Civ. Code §2924j), el fiduciario envía por correo el aviso del excedente dentro de los 30 días posteriores a la firma de la escritura del fiduciario. A partir de la fecha de ese envío, los reclamantes tienen 30 días para entregar un reclamo por escrito, firmado bajo pena de perjurio, que indique el monto reclamado y en qué se basa.

Para un exdueño, el reclamo tiene que probar dos cosas: que usted era el deudor (trustor) en la escritura de fideicomiso que se ejecutó, o el propietario registrado cuando ocurrió la venta, y que usted es quien dice ser. Eso significa la escritura de traspaso (grant deed) registrada que puso la propiedad a su nombre, la escritura de fideicomiso misma, una identificación oficial y, si hubo un cambio de nombre, el acta de matrimonio o la orden judicial. Si el dueño falleció, quien reclama es la herencia y el papeleo es distinto; vea herederos de propiedades ejecutadas.

Un reclamo que llega tarde, sin firma o sin pruebas se hace a un lado mientras el fiduciario les paga a quienes lo hicieron bien. Nosotros preparamos el reclamo, adjuntamos las pruebas y lo entregamos de una forma que podamos documentar.

Paso tres: disputas de prelación

El Código Civil §2924k paga primero los costos de la venta, luego el préstamo que se ejecutó, luego los gravámenes de menor prioridad en el orden en que se registraron, y después al exdueño. Una segunda hipoteca, una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), un gravamen por cuotas de la asociación de propietarios (HOA), un gravamen por sentencia judicial o un gravamen fiscal registrado están delante de usted en la fila.

Ese orden es donde ocurren la mayoría de las peleas por el excedente. Un prestamista de menor prioridad puede reclamar más de lo que se le debe. Un gravamen que usted pagó hace años puede seguir apareciendo en el título porque nunca se registró la cancelación (reconveyance). Una HOA puede agregar cargos de cobranza que la ley no permite. Un acreedor con sentencia judicial puede tener un gravamen que ya venció o que nunca se registró correctamente contra esta propiedad. Cada reclamante de menor prioridad tiene que probar el monto que se le debe, y nosotros ponemos esos números a prueba en lugar de aceptarlos. Cada dólar que se le quita a un reclamo de menor prioridad es un dólar que pasa a usted. Nuestra página de bienes raíces cubre los problemas de título detrás de estas disputas.

Paso cuatro: cuando el dinero pasa al tribunal

Si el fiduciario no puede resolver la prelación, deposita los fondos con el secretario del Tribunal Superior del condado donde se hizo la venta, junto con una declaración que describe los reclamos sin resolver, y envía a cada reclamante un segundo aviso. A partir de ese aviso, usted tiene 30 días para presentar su reclamo ante el tribunal. El tribunal fija entonces una audiencia, revisa los reclamos presentados y ordena la distribución. Los depósitos de $25,000 o menos se manejan como un caso civil limitado.

Un reclamo ante el tribunal es una presentación de verdad con una audiencia de verdad, y el juez va a querer las mismas pruebas que pidió el fiduciario, organizadas y admisibles. Nosotros preparamos el reclamo, notificamos a los demás reclamantes cuando se requiere, comparecemos en la audiencia y defendemos la prelación. La orden del tribunal es lo que libera el dinero.

Fondos no reclamados y ventas antiguas

Si nadie reclama el excedente, no se queda con el fiduciario para siempre. El dinero no reclamado puede transferirse al condado o al programa de propiedad no reclamada del estado, y cada transferencia suma papeleo, tiempo de espera y otra agencia a la que hay que convencer. Cuanto más espere, más pasos hacen falta. Las ventas de hace años todavía pueden valer la pena; solo necesitamos encontrar a dónde fue el dinero. Tráiganos todo el correo que haya guardado, incluidas las cartas que ignoró. La página de venta del fiduciario explica qué nos dice cada documento registrado.

Qué hacer ahora mismo

• Anote la dirección de la propiedad, la fecha aproximada de la venta y el nombre del prestamista que ejecutó
• Busque el Aviso de Venta del Fiduciario y cualquier carta de un fiduciario o de una empresa de recuperación, y no firme nada todavía
• Reúna su escritura de traspaso, la escritura de fideicomiso, su identificación y cualquier carta de liquidación o cancelación de otros préstamos sobre la casa
• Presente un cambio de dirección en el correo para que las cartas enviadas a la casa anterior le lleguen
• Llámenos. Nosotros sacamos los documentos registrados y le decimos qué muestran los números, sin costo

Por qué llamar a Fred

Fred Yadegar maneja el reclamo del excedente desde la primera búsqueda de registros hasta el pago, y responde ante el State Bar de California por la forma en que se maneja su dinero. Sin costo inicial; nuestros honorarios salen de los fondos recuperados, solo si recuperamos. El dinero recuperado se deposita en una cuenta fiduciaria de clientes, se descuentan los honorarios acordados y el saldo va a usted con una rendición de cuentas por escrito. Si los números muestran que no hay excedente, también se lo decimos, y averiguarlo no le cuesta nada.