Venta del Fiduciario en Los Ángeles y el condado de Orange: del Aviso de Incumplimiento al Excedente

Las ejecuciones hipotecarias en California casi nunca pasan por un tribunal. El prestamista usa el poder de venta que está en la escritura de fideicomiso (deed of trust), y un fiduciario (el trustee) lleva a cabo una subasta pública llamada venta del fiduciario (trustee’s sale) según el Código Civil §2924 (Civ. Code §2924) y las secciones que le siguen. Cada paso tiene un aviso obligatorio y un periodo de espera obligatorio, y el rastro de papel que dejan esos pasos es la forma en que Fred Yadegar averigua si a un propietario del condado de Los Ángeles o del condado de Orange se le debe dinero, y si la venta misma se puede impugnar.

El Aviso de Incumplimiento y la espera de tres meses

Antes de registrar cualquier cosa, el administrador (servicer) de una primera hipoteca sobre una vivienda ocupada por el dueño debe contactarlo a usted, o intentarlo con diligencia, para hablar de alternativas a la ejecución hipotecaria al menos 30 días antes del Aviso de Incumplimiento (Civ. Code §2923.5). Después, el Aviso de Incumplimiento (Notice of Default) se registra y se le envía por correo. Indica el monto necesario para poner el préstamo al corriente, identifica al fiduciario y echa a andar el reloj.

Nada más puede pasar durante al menos tres meses (§2924). Durante ese periodo, y hasta cinco días hábiles antes de la fecha de venta, usted puede poner el préstamo al corriente pagando los montos atrasados más los cargos y costos permitidos, en lugar del saldo completo (§2924c). Los prestamistas no están obligados a recordárselo.

El Aviso de Venta, los aplazamientos y los cambios de 2025

Pasados los tres meses, el fiduciario registra un Aviso de Venta del Fiduciario (Notice of Trustee’s Sale), lo coloca en la propiedad y en un lugar público, se lo envía por correo y lo publica en un periódico, todo al menos 20 días antes de la venta (§2924f). El aviso indica la fecha, la hora y el lugar de la subasta, los datos de contacto del fiduciario y un estimado del saldo pendiente.

Las ventas se aplazan todo el tiempo. El fiduciario anuncia un aplazamiento por declaración pública en la hora y el lugar programados, y no se requiere un nuevo aviso por escrito a menos que los aplazamientos sumen más de un año (§2924g). Dos cambios entraron en vigor el 1 de enero de 2025 bajo la AB 2424. Un deudor que entrega al administrador del préstamo un contrato de venta con agente (listing agreement) firmado al menos cinco días hábiles antes de la venta puede aplazarla 45 días. Y si la oferta más alta en la primera venta fuera menor al 67 por ciento del valor de tasación de la propiedad, la venta se aplaza al menos siete días (§2924h, según su reforma). Las dos reglas influyen en el tamaño de cualquier excedente.

El día de la subasta: ofertas a crédito, terceros postores y la escritura

La venta es una subasta pública que se celebra en un día hábil en el condado donde está la propiedad. El prestamista que ejecuta normalmente abre con una oferta a crédito (credit bid), es decir, ofrece una parte o la totalidad de la deuda que se le debe sin poner dinero en efectivo (§2924h). Si nadie supera la oferta del prestamista, el prestamista se queda con la propiedad, no cambia de manos ningún dinero y no hay excedente.

Los terceros postores deben pagar en efectivo o con cheque de caja, y la venta es definitiva cuando el fiduciario acepta la última y más alta oferta. Para algunas propiedades residenciales de una a cuatro unidades, una ventana posterior a la subasta bajo el Código Civil §2924m permite que inquilinos compradores elegibles y posibles ocupantes propietarios presenten una oferta igual o mayor durante hasta 45 días, lo que puede retrasar la escritura. El fiduciario entonces firma y registra la Escritura del Fiduciario tras la Venta (Trustee’s Deed Upon Sale) a nombre del postor ganador. Esa escritura registrada es el documento que arranca el reloj del excedente bajo la §2924j.

Qué hace el fiduciario con el dinero

El fiduciario aplica el precio de venta en el orden que fija el Código Civil §2924k: los costos y gastos de la venta, incluidos los honorarios del fiduciario, luego el préstamo que se ejecutó, luego los gravámenes de menor prioridad en orden de prelación, y después el exdueño o su sucesor en interés. Dentro de los 30 días posteriores a la firma de la escritura, el fiduciario envía por correo un aviso de cualquier excedente a todas las personas con un interés registrado, y los reclamantes tienen 30 días a partir del envío para presentar un reclamo por escrito firmado bajo pena de perjurio. El dinero en disputa pasa al Tribunal Superior del condado de la venta. El reclamo en sí está explicado en nuestra página de recuperación de excedentes y fondos sobrantes, y los 90 días que siguen a la venta, incluido el caso de desalojo, están en asistencia después de la ejecución hipotecaria.

Cómo leer los documentos registrados

Tres documentos en el Registro del Condado cuentan toda la historia. Los registros del condado de Los Ángeles los tiene el Registrar-Recorder/County Clerk en Norwalk, y los del condado de Orange, el Clerk-Recorder en Santa Ana.

• El Aviso de Incumplimiento nombra al fiduciario y al beneficiario y da la cifra para poner el préstamo al corriente a su fecha. Compare su fecha de registro con la del Aviso de Venta; menos de tres meses entre los dos es un defecto.
• El Aviso de Venta del Fiduciario trae el número de venta del fiduciario, la dirección y el teléfono del fiduciario y el saldo pendiente estimado.
• La Escritura del Fiduciario tras la Venta indica el monto de la deuda pendiente junto con los costos y el monto que pagó el adquirente, o sea, el comprador. Reste el primero del segundo. Un número positivo es su excedente antes de los gravámenes de menor prioridad.

El fiduciario no es el banco ni el nuevo dueño. Si la venta se descarriló en cualquiera de estos pasos, nuestra página de ejecución hipotecaria indebida explica los recursos legales.

Qué hacer ahora mismo

• Anote la dirección de la propiedad y cualquier número de venta del fiduciario que aparezca en los avisos
• Saque, o pídanos que saquemos, el Aviso de Incumplimiento, el Aviso de Venta del Fiduciario y la Escritura del Fiduciario tras la Venta
• Compare la deuda con costos contra el precio pagado; una diferencia positiva es un excedente
• Presente un cambio de dirección para que el aviso del fiduciario le llegue
• No firme con nadie que ofrezca recuperar su dinero hasta haber verificado su licencia
• Llame antes de que cierre la ventana de 30 días para reclamar

Por qué llamar a Fred

Fred Yadegar lee los registros de una venta del fiduciario como un mecánico escucha un motor: buscando la pieza que falta. Así es como se encuentra un excedente y como se detecta un aviso defectuoso. Atiende el condado de Los Ángeles y el condado de Orange. Usted tratará con un abogado licenciado en California, no con una empresa de recuperación, y la primera revisión de sus documentos no cuesta nada.