Asistencia después de la Ejecución Hipotecaria para Propietarios de Los Ángeles y el condado de Orange

Una venta del fiduciario (trustee’s sale) termina con su propiedad. No termina con sus derechos, sus plazos ni las decisiones que van a marcar el próximo año de su vida. En los 90 días después de una venta, un exdueño en el condado de Los Ángeles o el condado de Orange suele estar lidiando con cuatro cosas a la vez: un reclamo del excedente, un caso de desalojo, una oferta de dinero por las llaves y cartas de los prestamistas y del IRS. Fred Yadegar maneja las cuatro juntas, para que una buena decisión en una no le cueste en otra.

Los primeros 30 días: el título se fue, la posesión no

En el momento en que el subastador acepta la oferta más alta, la venta es definitiva, y el comprador se convierte en el propietario registrado cuando se registra la Escritura del Fiduciario tras la Venta (Trustee’s Deed Upon Sale). Usted ya no es el dueño. Sigue siendo el ocupante, y California no permite que nadie saque a un ocupante sin una orden judicial. Cambiar las cerraduras, cortar los servicios o sacar sus cosas a la calle no está permitido.

Aproveche estas primeras semanas. Presente un cambio de dirección en el correo, porque el aviso del excedente que el fiduciario (el trustee) envía según el Código Civil §2924j (Civ. Code §2924j) va a la dirección de la propiedad y puede que usted ya no viva ahí. Saque la Escritura del Fiduciario tras la Venta del Registro del Condado y compare la deuda con el precio pagado; si el precio es mayor, usted tiene un reclamo del excedente, que explica nuestra página de recuperación de excedentes y fondos sobrantes. Tome fotos de cada cuarto antes de mover cualquier cosa.

El caso de desalojo y por qué importa el calendario

El comprador no puede demandarlo por la posesión hasta que le entregue un aviso de desalojo de tres días por escrito según el Código de Procedimiento Civil §1161a (Code Civ. Proc. §1161a). Si hay inquilinos viviendo en la propiedad, ellos tienen derecho a un aviso de 90 días, y un contrato de renta a plazo fijo por lo general debe respetarse hasta su vencimiento (Code Civ. Proc. §1161b). Cuando vence el aviso, el comprador presenta un juicio de desalojo (unlawful detainer) y hace que le entreguen a usted una citación y una demanda.

Desde el 1 de enero de 2025, usted tiene diez días judiciales después de la entrega para presentar una respuesta por escrito (Code Civ. Proc. §1167). Los días judiciales no incluyen fines de semana ni días feriados del tribunal. Si se le pasa, el comprador obtiene una sentencia en rebeldía sin audiencia. Si usted responde, el juicio normalmente se fija dentro de unos 20 días después de que alguien lo solicita, y tras la sentencia el sheriff coloca un aviso de cinco días antes del desalojo. Cada paso hecho correctamente es tiempo en la casa. Nuestras páginas de juicio de desalojo y posponer la posesión van más a fondo, y si la venta misma tuvo defectos, la ejecución hipotecaria indebida se puede plantear en el caso.

Dinero por las llaves

La mayoría de los compradores en una venta del fiduciario son inversionistas que quieren la propiedad vacía y sin daños lo más pronto posible. Muchos están dispuestos a pagar por eso. Un acuerdo de dinero por las llaves (cash for keys) cambia su salida voluntaria en una fecha acordada por un pago, y a veces por más tiempo.

Trátelo como una negociación, no como un favor. El monto, la fecha de salida, quién paga los servicios hasta entonces, qué pasa con sus pertenencias y si el comprador retira cualquier caso de desalojo: todo eso va por escrito. Lea con cuidado el lenguaje de la renuncia de derechos. Un acuerdo redactado por el abogado del comprador puede intentar que usted renuncie a reclamos que no tienen nada que ver con la posesión, incluidos su reclamo del excedente o un reclamo por ejecución hipotecaria indebida. Nosotros revisamos el documento antes de que lo firme y negociamos los términos cuando la primera oferta es baja.

¿Todavía le debe al banco, al segundo prestamista o a la HOA?

Aquí California protege a los exdueños. Después de una venta del fiduciario no judicial, el prestamista que ejecutó no puede obtener una sentencia por deficiencia (deficiency judgment) contra usted por lo que faltó (Code Civ. Proc. §580d). Si el préstamo fue para la compra, es decir, el dinero que se usó para comprar una vivienda de una a cuatro unidades ocupada por el dueño, también aplica la protección contra deficiencia de la §580b, y por lo general se traslada a un refinanciamiento posterior en la medida en que el préstamo nuevo pagó el original.

Dos acreedores son distintos. Un prestamista de menor prioridad que quedó borrado por la venta y no recibió nada del excedente a veces puede demandar por su pagaré, a menos que ese préstamo también haya sido para la compra. Y el gravamen de una asociación de propietarios (HOA) se borra del título, pero las cuotas impagas siguen siendo su deuda personal (Civ. Code §5650), y por eso la HOA normalmente presenta un reclamo del excedente antes que usted. Tráiganos todos los documentos de sus préstamos y los estados de cuenta de la HOA y le diremos qué sobrevive a la venta, si es que algo sobrevive.

Preguntas de crédito e impuestos

Una ejecución hipotecaria aparece en su reporte de crédito, y la ley federal por lo general limita a siete años el tiempo que los datos negativos permanecen ahí. Espere que el prestamista le envíe un Formulario 1099-A del IRS por la adquisición de la propiedad, y posiblemente un Formulario 1099-C si trata alguna parte de la deuda como cancelada. Esos formularios existen y pueden afectar su declaración. No somos asesores de impuestos y no damos asesoría fiscal. Lleve los formularios y las cifras de la venta a un profesional de impuestos antes de declarar.

Qué hacer ahora mismo

• Presente hoy un cambio de dirección en el correo (USPS) para que el aviso del fiduciario y el correo del tribunal le lleguen
• No firme un acuerdo de dinero por las llaves ni ninguna renuncia hasta que un abogado lo haya leído
• Anote en el calendario la fecha en que le entregaron cualquier citación de desalojo; el plazo para responder es de diez días judiciales
• Saque la Escritura del Fiduciario tras la Venta y revise si el precio pagado supera la deuda
• Guarde en una sola carpeta el Aviso de Incumplimiento, el Aviso de Venta, los estados de cuenta del préstamo y de la HOA y cada carta
• Llámenos antes de hablar con el comprador, con el abogado del comprador o con una empresa de recuperación

Por qué llamar a Fred

Los problemas después de una ejecución hipotecaria están conectados, y manejarlos por separado es la forma en que la gente pierde dinero. Fred Yadegar puede defender el desalojo, negociar la salida, presentar el reclamo del excedente y revisar las preguntas de deficiencia y gravámenes como un solo asunto, para clientes en todo el condado de Los Ángeles y el condado de Orange. Usted tratará con un abogado licenciado en California, no con una empresa de recuperación. Cuéntenos qué está pasando y le explicaremos sus opciones y los costos antes de que se comprometa a nada.