Posponer la posesión después de una ejecución hipotecaria en Los Ángeles y el condado de Orange

Una venta del fiduciario (trustee’s sale) transfiere el título. No le entrega al comprador sus llaves. Si usted sigue viviendo en una casa vendida por ejecución hipotecaria, el nuevo dueño tiene que obtener la posesión a través del tribunal, un paso a la vez, y cada paso bien hecho es un día más en su casa. Fred Yadegar representa a exdueños e inquilinos de propiedades ejecutadas en todo el condado de Los Ángeles y el condado de Orange con una sola meta honesta: tiempo, y condiciones con las que usted pueda vivir.

El título no es la posesión

Cuando la propiedad se vende bajo la facultad de venta de su escritura de fideicomiso (deed of trust), conforme al Código Civil §2924 y siguientes (Civ. Code §2924 et seq.), el comprador recibe una escritura del fiduciario tras la venta (Trustee’s Deed Upon Sale). Eso lo convierte en dueño, no en ocupante. California no permite que un dueño recupere por la fuerza una casa ocupada: nada de cambiar cerraduras, cortar los servicios ni poner sus pertenencias en la calle. La posesión cambia de manos solo con una sentencia de juicio de desalojo (unlawful detainer) y un desalojo ejecutado por el sheriff. Un comprador que intente cualquier otra cosa le entrega a usted reclamos propios.

Cada paso que el nuevo dueño tiene que hacer bien

1. Título perfeccionado. La escritura del fiduciario tras la venta debe estar registrada antes de que el comprador pueda notificar al exdueño (Código de Procedimiento Civil §1161a, Code Civ. Proc. §1161a). Los inversionistas apurados muchas veces notifican antes de registrarla.
2. El aviso correcto a la persona correcta. Un exdueño recibe un aviso de desalojo (notice to quit) de 3 días por escrito conforme al §1161a. Un inquilino de buena fe recibe un aviso de 90 días, y un contrato de renta a plazo fijo por lo general se respeta hasta su fin, salvo que el comprador se mude a la propiedad como su residencia principal (Code Civ. Proc. §1161b; la ley federal Protecting Tenants at Foreclosure Act). Entregarle a un inquilino el aviso que corresponde al dueño es un defecto.
3. Notificación correcta del aviso, de una forma que la ley permita y que el comprador pueda probar, y luego esperar el plazo completo del aviso antes de demandar.
4. Una demanda que pruebe la venta. En un caso bajo el §1161a, el comprador debe demostrar que la venta cumplió con el Código Civil §2924 y que el título fue perfeccionado. Es más estrecho que una pelea completa por ejecución hipotecaria indebida, pero los compradores que no pueden presentar los documentos pierden.
5. Notificación correcta de la citación judicial (summons). Solo entonces empiezan a correr sus 10 días hábiles judiciales (court days) para responder (Code Civ. Proc. §1167).

Si falla cualquiera de estos pasos, el comprador empieza de nuevo. Esas semanas son suyas.

Cómo los defectos se convierten en tiempo

Un aviso defectuoso se plantea en una excepción (demurrer) o en una contestación. Una mala notificación se ataca con una moción para anular (motion to quash). Un demandante que no puede probar que perfeccionó el título o que la venta cumplió con la ley tiene que intentarlo en el juicio, ante un jurado si los hechos lo ameritan (Code Civ. Proc. §1171). Cada uno obliga al comprador a empezar de nuevo o a sentarse a negociar. Cómo avanza la demanda en sí está en nuestra página sobre el juicio de desalojo.

Si el caso llega a sentencia, el sheriff pega un aviso de 5 días para desalojar antes de cerrar con llave. Una suspensión de la ejecución (Code Civ. Proc. §1176; §918) puede sumar tiempo, y los inquilinos con contrato de renta pueden tener derecho a la restitución del contrato (relief from forfeiture, Code Civ. Proc. §1179). Esas ventanas duran días; nosotros las planeamos desde el principio.

Seamos claros sobre lo que es esto. No es vivir sin pagar para siempre; cualquier abogado que le prometa eso le está vendiendo algo. Es hacer que el proceso avance a la velocidad que exige la ley, no a la velocidad que quiere el inversionista, y usar ese tiempo para salir en sus propios términos.

Negociar la salida: fecha y dinero

Los inversionistas que compran en ventas del fiduciario cargan con pagos del préstamo, seguro e impuestos de una casa que no pueden rentar ni revender hasta que usted salga, y un juicio de desalojo disputado les cuesta meses. La mayoría paga por una salida limpia y acordada, lo que suele llamarse dinero por las llaves (cash for keys). Sobre la mesa:

• Una fecha de salida que usted fija, con tiempo para encontrar vivienda.
• Un pago por reubicación, entregado cuando usted entrega las llaves, por escrito.
• Un estándar de condiciones al momento de la entrega, para que una mudanza normal no se convierta en un reclamo por daños.
• Una renuncia a cualquier reclamo contra usted por renta de permanencia o daños.
• El archivo del caso de desalojo para que el expediente judicial quede oculto (Code Civ. Proc. §1161.2).
• Ninguna renuncia a sus otros reclamos. Más sobre esto abajo.

La primera oferta suele ser un formulario que el comprador usa con todo el mundo. Es un punto de partida, no un plazo límite.

Coordinar sus otros reclamos

Otros dos relojes corren junto al desalojo. Si la propiedad se vendió por más de lo que usted debía, el fiduciario (el trustee) tiene fondos excedentes, y usted tiene 30 días para presentar un reclamo por escrito después de que el fiduciario envíe el aviso por correo (Civ. Code §2924j). Ese aviso muchas veces llega a la dirección de la casa ejecutada, así que siga recogiendo el correo; vea asistencia después de la ejecución hipotecaria. Si el administrador del préstamo (servicer) se saltó pasos obligatorios antes de la venta, es posible que también tenga un reclamo por ejecución hipotecaria indebida, que es una demanda aparte.

Aquí es donde los acuerdos de dinero por las llaves hacen daño. Muchos contienen una renuncia general a todos los reclamos contra el comprador, el prestamista y el fiduciario. Fírmela y puede que haya cambiado sus fondos excedentes y su reclamo por ejecución indebida por dinero para la mudanza. Nosotros leemos la renuncia antes de que firme y dejamos fuera lo que usted se queda.

Qué hacer ahora mismo

• Tome fotos de cada aviso, del sobre y de la fecha en que apareció.
• Consiga la escritura del fiduciario tras la venta registrada en la Oficina del Registrador del Condado (County Recorder), o déjenos hacerlo.
• Reúna los estados de cuenta del préstamo, los papeles de la modificación y cada carta del administrador del préstamo del año anterior a la venta.
• Inquilinos: busquen su contrato de renta y doce meses de comprobantes de pago.
• Llame antes de que venza el plazo del aviso.

Qué no hacer

• No ignore los papeles. Una sentencia en rebeldía borra todas las defensas de esta página con una sola presentación.
• No acepte la primera oferta de dinero por las llaves sin leerla. El texto de la renuncia es donde está el dinero.
• No dañe la propiedad ni se lleve instalaciones fijas. Eso es responsabilidad legal, posiblemente un delito, y el fin de cualquier negociación.
• No se mude por una promesa verbal. Consiga la fecha, el pago y la renuncia en un documento firmado.

Por qué llamar a Fred

Fred maneja el desalojo, el reclamo de fondos excedentes y cualquier reclamo por ejecución hipotecaria indebida como un solo asunto, para que una concesión en uno no regale calladamente los otros. En la primera reunión le dice cuánto tiempo es realista y cómo se ve una buena salida, y luego negocia con un expediente de cada defecto en el proceso del comprador. Cuéntenos qué está pasando y le explicaremos sus opciones y los costos antes de que se comprometa a nada.