Abogado de Recuperación de Fondos Excedentes en Los Ángeles y el condado de Orange

Cuando una casa en California se vende en una venta del fiduciario (trustee’s sale), el dinero del comprador paga primero el préstamo que se ejecutó. Lo que sobra se llama fondos excedentes, y la ley pone al exdueño en la fila para recibirlo. Fred Yadegar ayuda a exdueños, herederos y acreedores con gravámenes en todo el condado de Los Ángeles y el condado de Orange a reclamar ese dinero. Usted tratará con un abogado licenciado en California, no con una empresa de recuperación.

Qué son los fondos excedentes, con un ejemplo

Digamos que usted debía $310,000, incluyendo pagos atrasados, cargos por mora y los costos de venta del fiduciario. Un inversionista ofrece $420,000 en la subasta. El fiduciario le paga al prestamista sus $310,000 y se queda con $110,000 en las manos. Ese es el excedente.

Ese dinero no llega directo a usted. El Código Civil §2924k (Civ. Code §2924k) fija el orden: los costos de la venta, luego el préstamo que se ejecutó, luego los gravámenes de menor prioridad en orden de prelación (una segunda hipoteca, una línea de crédito HELOC, un gravamen de la asociación de propietarios o HOA, gravámenes por sentencia judicial) y al final el exdueño o su sucesor en interés. Una segunda hipoteca de $40,000 sobre la casa se paga antes que usted, y usted recibe $70,000. Si no hay gravámenes de menor prioridad, los $110,000 completos son suyos.

Cómo funciona el proceso de reclamo

Al principio, el dinero lo tiene el fiduciario (el trustee). Dentro de los 30 días posteriores a la firma de la escritura del fiduciario, debe enviar por correo un aviso del excedente a todas las personas con un interés registrado en la propiedad (Civ. Code §2924j). A partir de ese envío, usted tiene 30 días para presentar un reclamo por escrito, firmado bajo pena de perjurio, con prueba de quién es usted y de cuánto se le debe. Los reclamos sin disputa se pagan dentro de los 30 días siguientes al cierre de ese plazo.

Si los reclamos chocan entre sí, el fiduciario deposita el dinero con el secretario del Tribunal Superior del condado donde se hizo la venta, junto con una declaración que describe los reclamos sin resolver, y envía un segundo aviso. Los reclamantes tienen entonces 30 días para presentar su reclamo ante el tribunal, y un juez decide en una audiencia a quién se le paga. Los depósitos de $25,000 o menos se manejan como un caso civil limitado.

Ese primer aviso casi siempre llega a la casa ejecutada, así que muchos exdueños nunca lo ven. Perder el plazo no acaba con sus derechos, pero cuanto más espere, más pasos hacen falta.

Quién puede reclamar

• El exdueño, o el propietario registrado al momento de la venta
• Un sucesor en interés que recibió el título por escritura antes de la venta
• Los herederos o la herencia de un dueño que falleció
• Los acreedores con gravámenes de menor prioridad, incluyendo asociaciones de propietarios (HOA), prestamistas de segundas hipotecas y acreedores con sentencia judicial

¿Esto es una estafa?

Es una pregunta justa. Después de una ejecución hipotecaria, las empresas de “recuperación de activos” escriben ofreciendo encontrar su dinero a cambio de una buena tajada. California regula esos negocios que no son abogados como consultores de ejecución hipotecaria (Civ. Code §2945 et seq.); un abogado licenciado está exento porque el State Bar ya nos regula. Fred Yadegar es State Bar #244184; verifíquenos ahí antes de firmar cualquier cosa.

Qué manejamos

• Recuperación de excedentes y fondos sobrantes: el reclamo en sí, de principio a fin
• Asistencia después de la ejecución hipotecaria: los 90 días que siguen a la venta
• Bienes raíces: título, gravámenes y disputas entre codueños
• Sucesión de propiedades sin testamento ni fideicomiso: abrir la sucesión para que los herederos puedan cobrar
• Venta del fiduciario: cómo funciona la subasta y cómo leer los registros
• Ejecución hipotecaria indebida: cuando la venta misma no se hizo bien
• Herederos de propiedades ejecutadas: cuando el exdueño falleció

También manejamos los fondos sobrantes de las ventas por impuestos del condado, aunque aplican reglas distintas: ese dinero viene de la subasta de una propiedad con impuestos morosos, y el reclamo debe presentarse dentro de un año a partir del registro de la escritura fiscal (Código de Ingresos e Impuestos §4675, Rev. & Tax. Code §4675).

Cuánto cuesta

Sin costo inicial; nuestros honorarios salen únicamente de los fondos que realmente recuperamos. Si no recuperamos nada, usted no nos debe honorarios. Es posible que adelantemos gastos y se reembolsen de lo recuperado; el acuerdo de honorarios por escrito lo explica todo antes de que usted firme.